文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的